Was ist ein Ausgleichsbetrag?
Der zu entrichtende Ausgleichsbetrag entspricht der durch die städtebauliche Sanierungsmaßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwertes des jeweiligen Grundstücks, die sich aus den Verbesserungen der Wohnqualität ergibt.
Die Bodenwerterhöhung des Grundstücks ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück ohne Durchführung des Sanierungsverfahrens hätte (sogenannter Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich nach der Sanierung ergibt (sogenannter Endwert). Bezugspunkt beider Werte ist dabei der Tag, an dem das Sanierungsverfahren in Gänze oder in einem Teilbereich rechtskräftig beendet wird.
Die Stadt Salzgitter ist zur Erhebung dieser Ausgleichsbeträge verpflichtet. Die gesetzliche Grundlage dafür ist § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB).
Grundstückseigentümer/innen, die zu Ausgleichsbeträgen verpflichtet sind, sind von Erschließungsbeiträgen befreit: sie müssen, wie sonst üblich, keine Beiträge für die Erschließung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen wie beispielsweise Straße, Wege und Plätze zahlen.
Warum wird ausgeglichen?
Ziel der Sanierungsmaßnahme ist die Verbesserung der Lebensqualität im Sanierungsgebiet durch die Beseitigung baulicher Missstände und funktionaler Schwächen. Dazu werden eine Vielzahl aufeinander abgestimmter Einzelmaßnahmen umgesetzt: zum Beispiel werden Straßen, Wege und Plätze neu hergerichtet, Gemeinbedarfseinrichtungen geschaffen und ausgebaut, abgängige oder funktionslose bauliche Anlagen beseitigt und auch Grundstückseigentümer/innen bei der Modernisierung und Instandsetzung ihrer Gebäude finanziell unterstützt.
Das alles kostet Geld – viel Geld, das von der Stadt Salzgitter, vom Land Niedersachsen und vom Bund bereitgestellt wird. Durch die Ausgleichsbetragserhebung werden die Eigentümerinnen und Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke anteilig an den angefallenen Kosten beteiligt.
Was wird ausgeglichen?
Der Einsatz öffentlicher Mittel in Sanierungsgebieten wirkt sich positiv auf den Verkehrswert (Marktwert) der Grundstücke aus. Dadurch, dass die Wohnungs- und Arbeitsqualität im sanierten Gebiet verbessert wird, können höherer Verkaufs- und Vermietungspreise erzielt beziehungsweise diese stabilisiert werden. Dieser sanierungsbedingte Wertzuwachs wird in Form des Ausgleichsbetrages abgeschöpft und zur Mitfinanzierung der Gesamtsanierung genutzt.
Wer ist ausgleichsbetragspflichtig?
Alle Eigentümer/innen mit Grundstücken im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind ausgleichsbetragspflichtig.
Miteigentümer/innen haften als Gesamtschuldner/innen. Bei Wohnungs- und Teileigentümern/innen sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer/innen nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Bei Grundstücken mit Erbbaurecht zahlt der/die Grundstückseigentümer/in – nicht hingegen der/die Erbbaurechtnehmer/innen.
Auch Mieter/innen zahlen keine Ausgleichsbeträge: Eigentümer/innen dürfen die Ausgleichsbeträge nicht auf sie umlegen.
Wie wird der Ausgleichsbetrag ermittelt?
Die Bodenwertsteigerung des Grundstücks, die aus der Umsetzung der Sanierung resultiert, besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück ohne die Durchführung der Sanierungsmaßnahme hätte (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich nach Realisierung der Sanierung ergibt (Endwert).
Bezugspunkt für die Wertermittlung ist dabei im Regelfall der Tag, an dem das Sanierungsverfahren beendet und die vom Rat der Stadt Salzgitter beschlossene Sanierungssatzung rechtskräftig (teil-)aufgehoben wird. Abweichungen hierzu sind bspw. möglich, wenn die Sanierung für ein einzelnes Grundstück gemäß § 163 Abs. 1 oder 2 BauGB als abgeschlossen erklärt wird. Die Größe des Grundstücks stellt die Bemessungsgrundlage für den grundstücksbezogenen Ausgleichsbetrag dar.
Der Ausgleichsbetrag bezieht sich nur auf den sanierungsbedingt erhöhten Wert des Grundstücks. Allgemeine, also konjunkturell bedingte, Bodenwerterhöhungen oder auch Bodenwertminderungen, werden hingegen nicht berücksichtigt. Verkehrswertveränderungen eines bebauten Grundstückes aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen bleiben ebenfalls unberücksichtigt. Es ist auch unerheblich, ob der/die Eigentümer/in Fördermittel erhalten hat - alle Eigentümer/innen sind dem Grunde nach zur Zahlung verpflichtet.
Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung (als Grundlage für die Festsetzung des Ausgleichsbetrages) erfolgt auf Basis einer exakten Wertermittlung sowie einer einheitlichen Wertermittlungsmethode („Modell Niedersachsen“) durch den mit der entsprechend erforderlichen Fachkompetenz ausgestatteten unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte.
Für den Bereich der 1. Teilaufhebung des Sanierungsgebietes „SZ-Bad/Ost- und Westsiedlung“ hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Stichtag 08.07.2020 (Eintritt der Rechtskraft der entsprechenden Teilaufhebungssatzung) eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in Höhe von 3,00 Euro pro Quadratmeter ermittelt.
Unter Berücksichtigung der gemäß Fortschreibung des Integrierten Handlungskonzeptes für die Jahre 2021 bis 2025 noch geplanten Sanierungsmaßnahmen im verbleibenden Sanierungsgebiet, beträgt die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung zwischen 0,00 und 4,00 Euro pro Quadratmeter. Die Ausgleichsbeträge für die jeweiligen Teilaufhebungsgebiete werden je nach entsprechendem Aufhebungszeitpunkt erhoben; im Bereich des 1. Teilaufhebungsgebietes wird die Festsetzung und Erhebung der Ausgleichsbeträge ab dem 3. Quartal 2022 beginnen.
Die folgende Abbildung stellt beispielhaft die Situation von Wert und Qualität der Grundstücke zu Beginn und zum Ende der Sanierung dar:
Das nachfolgende Schaubild zeigt die Schritte, die nach erfolgter Bodenwertermittlung für die Festsetzung der Ausgleichsbeträge noch nötig sind:
Ausgleichsbeträge auch bei sinkenden Bodenwerten bzw. Verkehrswerten?
Insgesamt sinkende Bodenwerte stehen einer Ausgleichsbetragserhebung nicht entgegen, sofern eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung gutachterlich nachgewiesen werden kann.
In Zeiten sinkender Preise, ob aus konjunkturellen Gründen oder aufgrund externer Effekte (z. B. steigende Lärmbelästigung durch benachbarte Verkehrsadern), wirken die Sanierungserfolge zumindest preisstabilisierend beziehungsweise begrenzen die Sanierungserfolge den Preisverfall. Auch das sind abzuschöpfende Werte.
Wann muss der Ausgleichsbetrag gezahlt werden?
Der Ausgleichsbetrag muss nach Abschluss der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme entrichtet werden, also nach rechtskräftiger (Teil-)Aufhebung der Sanierungssatzung durch den Rat der Stadt Salzgitter oder nach erfolgter Entlassung eines einzelnen Grundstückes aus dem Sanierungsverfahren gemäß § 163 Abs. 1 oder 2 BauGB.
Vor Festsetzung des Ausgleichsbetrages durch einen Bescheid wird jedem/jeder Eigentümer/in die Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung gegeben.
Der festgesetzte Ausgleichsbetrag ist nach Bekanntgabe des Bescheids in der Regel innerhalb eines Monats in einer Summe zu zahlen.
Der Bescheid kann durch Klage angefochten werden. Die Klage gegen die Geltendmachung des Ausgleichsbetrages hat aber keine aufschiebende Wirkung, die Fälligkeit des Betrages bleibt somit bestehen.
Mit der Aufhebung des Sanierungsgebietes „SZ-Bad/Ost- und Westsiedlung“ in mehreren Teilbereichen wurde im 2. Quartal 2020 begonnen. Die weitere Aufhebung erfolgt schrittweise in den Teilbereichen, in denen die Sanierung jeweils abgeschlossen ist beziehungsweise alle maßgeblichen Ziele erreicht sind. Eine vollständige Beseitigung der städtebaulichen Missstände ist hierbei nicht zwingend erforderlich.
Es besteht aber auch die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag vor Abschluss der Sanierungsmaßnahme bzw. (Teil-)Aufhebung der Sanierungssatzung vorzeitig abzulösen (§ 154 Abs. 3 BauGB).
Was ist eine Ablösevereinbarung und welche Vorteile habe ich dadurch?
Eigentümer/innen können eine freiwillige Vereinbarung mit der Stadt Salzgitter schließen und den Ausgleichsbetrag vorzeitig und endgültig ablösen. Die Ablösung wird in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag geregelt.
Die frühzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages hebt die spätere Zahlungsverpflichtung dauerhaft auf. Außerdem entfällt beispielsweise die sanierungsrechtliche Prüfung von Grundstücks(ver)kaufpreisen, das heißt der/die Eigentümer/in kann freier über sein/ihr Grundstück verfügen.
Insbesondere bei der Ablösung des Ausgleichsbetrages kommt zum Tragen, dass die Stadt Salzgitter in der Wahl des Wertermittlungsverfahrens frei ist. Es können auch vereinfachte Verfahren angewendet werden, insbesondere kann eine überschlägige, zonale Ermittlung des Ausgleichsbetrags erfolgen.
Durch die endgültige Ablösung des Ausgleichsbetrages erhält der/die Eigentümer/in somit finanzielle Kalkulationssicherheit. Zudem wird Rechtssicherheit für den/die Eigentümer/in und die Stadt Salzgitter geschaffen.
Bei der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages handelt es sich um zweckgebundene Einnahmen, die direkt im jeweiligen Sanierungsgebiet zur Finanzierung der noch ausstehenden öffentlichen Investitionen eingesetzt werden.
Anfangs-Bodenrichtwert (A) 95 Euro pro Quadratmeter für Wohnbebauung (W)
End-Bodenrichtwert (E) 97 Euro pro Quadratmeter für Wohnbebauung (W)
Die Differenz beider Werte beträgt 2 Euro pro Quadratmeter.
Bei einer Grundstücksfläche von beispielsweise 1.000 Quadratmetern wäre ein Ablösebetrag von 2.000 Euro zu zahlen.
Was muss ich tun, wenn ich vorzeitig ablösen möchte?
Bitte nutzen Sie das bereitgestellte AnfrageformularPDF-Datei11,07 kB
oder schicken Sie uns eine formlose Anfrage unter Nennung der Straße/Hausnummer, Gemarkung, Flur, Flurstück sowie bei Wohnungs- und Teileigentum der Miteigentumsanteile an die nachfolgende Adresse:
vorlesenStadt Salzgitter
Referat Stadtumbau und Soziale Stadt
Joachim-Campe-Str. 6-8
38226 Salzgitter
oder per E-Mail an: stadtumbaustadt.salzgitterde
Welche Zahlungserleichterungen gibt es?
Das Baugesetzbuch sieht verschiedene Zahlungserleichterungen vor, die jeweils an bestimmte Voraussetzungen geknüpft sind.
Tilgungsdarlehen:
Kann dem/der Eigentümer/in nicht zugemutet werden, den Ausgleichsbetrag bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln (zum Beispiel durch Bankkredit) zu zahlen, so ist der Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 5 BauGB auf Antrag des/der Eigentümers/in in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln. Die Nichtzumutbarkeit ist nachzuweisen. Eine entsprechende Nichtzumutbarkeit kann sich aus der Notwendigkeit der Finanzierung von Neubebauungen oder Modernisierung oder Instandsetzung ergeben.
Nach den gesetzlichen Vorgaben ist bei einer Umwandlung in ein Tilgungsdarlehen die Darlehensschuld mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Die Gewährung wird von einer Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse abhängig gemacht. Die Sicherung des Tilgungsdarlehens erfolgt durch ein zu bestellendes Grundpfandrecht.
Stundung:
Durch die Stundung wird die Fälligkeit der Forderung ganz oder teilweise hinausgeschoben.
Nach § 222 Abgabenordnung (AO) können Ansprüche ganz (Verschiebung der Fälligkeit der Gesamtforderung) oder teilweise (Gewährung einer Ratenzahlung) gestundet werden, wenn die Einziehung der Forderung bei Fälligkeit eine erhebliche Härte für den/die Schuldner/in bedeuten würde und der Anspruch durch die Stundung nicht gefährdet erscheint.
Eine erhebliche Härte liegt erst dann vor, wenn die Leistung des Ausgleichsbetrags den/die Grundstückseigentümer/in in wirtschaftliche Schwierigkeiten führen würde. Hier ist die Existenzgefährdung nicht Voraussetzung; es genügen ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten, die der/die Verpflichtete nicht in zumutbarer Weise, zum Beispiel durch Aufnahme von Krediten, überwinden kann.
Hierfür ist die Prüfung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse erforderlich. Die Begründung des Stundungsantrages ist daher nicht allgemein zu halten und nachprüfbar zu belegen.
Die Gewährung einer Stundung kann im Einzelfall von der Bestellung eines Grundpfandrechts im Grundbuch abhängig gemacht werden. Die gestundete Forderung ist zu verzinsen.
Kann ich noch Fördergelder beantragen, wenn ich bereits eine Ablösevereinbarung unterschrieben habe und Ausgleichsbeträge gezahlt habe?
Mit der Ablösevereinbarung geht eine Abschlusserklärung nach § 163 Abs. 3 S. 1 BauGB einher. Damit liegen die Voraussetzungen für eine Förderung mit Städtebauförderungsmitteln nicht mehr vor. Fördermittel können daher nicht mehr gewährt werden.
Werden zusätzlich Straßenausbaubeiträge fällig?
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten dürfen für Straßenerneuerungen, die während der Sanierung vorgenommen wurden, keine Straßenausbaubeiträge erhoben werden. Stattdessen sind die Grundstücks- und Wohnungseigentümer/innen zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen verpflichtet.
Einkommenssteuerliche Behandlung von Ausgleichsbeträgen
Die im Zusammenhang mit der städtebaulichen Sanierung gezahlten Ausgleichsbeträge können von den Eigentümern/Eigentümerinnen unter bestimmten Umständen einkommenssteuerrechtlich geltend gemacht werden.
Voraussetzung für eine steuerliche Prüfung durch das Finanzamt ist eine Bescheinigung über die sanierungsrechtlichen Ausgleichs- oder Ablösungsbeträge. Diese Bescheinigung wird auf Antrag des/der Eigentümers/Eigentümerin durch die Stadt Salzgitter ausgestellt.
Seitens der Stadt Salzgitter werden keine verbindlichen Aussagen über den möglichen abzugsfähigen Betrag gemacht, da die endgültige Entscheidung allein von den zuständigen Finanzbehörden getroffen wird. Eigentümer/innen, die den abzugsfähigen Betrag im Vorhinein einschätzen wollen, sollten eine/n Steuerberater/in konsultieren.
Diese Hinweise zum Thema „Ausgleichsbetragserhebung“ beinhalten keine rechtsverbindlichen Aussagen.